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全国规划3500个新城可容纳34亿人,谁来住?

2016-07-16 08:55 腾讯网 莹映

摘要:中山大学城市与区域研究中心教授许学强认为,随着特大城市控制人口规模以及经济发达地区产业转型升级,人口出现由大城市向中小城市流动的迹象,但要“抢人”,需要硬实力,很多中小城镇城镇化和产业化脱节,没有产业就没有就业,再加上公共服务供给不足,造成中小城镇仍在“失血”。

你是不是还在纠结买房?但也有人在纠结如何将数量众多的房产卖出去。

据新华社报道,国家发展改革委城市和小城镇改革发展中心调查的一份数据显示,全国新城新区规划人口达到34亿。

34亿人是个什么概念?这已接近全世界人口的50%。

3500多个新城可容纳34亿人口

据新华社7月13日的一篇报道,国家发展改革委城市和小城镇改革发展中心调查显示,据不完全统计,截至2016年5月,全国县及县以上的新城新区数量3500多个。在这3500多个新城中,国家级新区17个;各类国家级经济技术开发区、高新区、综保区、边境经济合作区、出口加工区,旅游度假区等约500个;各类省级产业园区1600多个;较大规模的市产业园1000个;县以下的各类产业园上万计。

同时,根据该中心此前发布的调查结果显示,这些新城新区规划人口达到34亿。

 

图片来自新华社

34亿是什么概念?每经小编(微信号:nbdnews)就列两个数据:

2015年中国大陆人口为13.73亿;

截至2014年,世界总人口为72.08亿。

华南城市规划学会会长、暨南大学管理学院教授胡刚表示,这种规划显然脱离实际。如何才能凑足那34亿人?

想卖房,先“抢人”

靠放开二胎的政策恐怕是不行。据国家行政学院教授汪玉凯称,中国人口的生育高峰已经过去,即便全面放开二胎,人口增速不会出现大幅上涨。

不过,这些地方的人却想出了一个法子——“我们一个重要的任务就是抢人”,西部、西南部几个地市规划部门的负责人在接受新华社记者采访时称。

“抢人”有两条路子:一是农村转移人口;二是城市之间的人口流动。但现实行得通吗?

中国区域科学研究会理事长、南开大学教授郝寿义等受访专家表示,城市人口规模差别化调控的信号已经明确,特大城市严控人口规模,中小城市加快放开落户制度。随着特大城市人口“溢出”,对小城镇、小城市来说,可能会迎来承接一部分大城市转移人口的利好。

然而,现实中担当集聚人口重任的中小城市却面临尴尬。近期出版的《国家新型城镇化报告2015》显示,中国农民工流向地市级以上的占70%以上,流向小城镇的不到10%。

每日经济新闻(微信号:nbdnews)此前曾深度调研了东部江苏省扬中市和西部四川省自贡市的房地产市场。

首先来看扬中市,在城镇居民人均可支配收入指标上,扬中只比北京少10453元;而在农村居民人均可支配收入方面,扬中则反超北京市。尽管经济水平相差并不大,但北京的房价是扬中的5倍,且扬中的房价还在下跌!

扬中的楼市之困,在于人口的变迁。2015年扬中市迁入人口为1614人,迁出人口为2902人,完完全全的一个净流出城市——没人口,房子卖给谁?

再来看自贡。在四川自贡的郊区,政府修建的青白相间的联排小洋楼每栋大约28万(如下图示),比在当地自己宅基地上盖房子还要便宜。因此这个房子火爆到需要抓阄才能买。

 

相比之下,自贡市区的高楼却比较“着急”。即便是均价3000元多的房子,据说还是不好卖。

农民为什么不愿意去自贡城区买房?据当地村民介绍,政府对农村集中片区建房已经很完善,各种配套也很齐全,为什么还要去城市买房呢?

新华社的调研同样反映出了这样的问题。在“小吃之乡”福建沙县的县城新区,数十个楼盘正在促销,即使一些售出的房子,入住率也并不高。

“为了去库存,沙县从2014年就停止住宅用地的供应。”据该县建设局罗积清总工程师介绍,目前沙县楼市均价每平方米四五千元,相对于高峰期房价已接近“腰斩”。

福建省沙县建设局相关负责人介绍,沙县全县人口26万多,按照规划,到2030年城关人口要达到35万。“现在四分之一的人口都外出从事小吃行业,人口不净流出就不错了。”

库存大,消化难

从去年下半年以来,上海、深圳楼市火爆,合肥、南京、苏州等少数二线楼市也处于爆买的状态。但这只是个案,对更多的城市来说,库存(而非房价过热)仍然是压在心头的难题。

今日上午发改委新闻发言人赵辰昕在会上谈地产调控时就指出:

当前房地产市场调控的主基调仍然是去库存。下半年,针对市场分化的情况,应更加注重分类施策、因城施策,促进市场平稳发展。对一线及部分二线城市,要密切关注其库存下降情况,加大住房供应,合理引导住房消费,防止房价持续过快上涨;对三、四线等商品房库存较大的城市,要根据当地市场情况,积极采取有效措施,化解房地产库存。

 

虽然库存消化已经很难,但在土地财政的路径依赖下,这种难度还可能继续增加。

据新华社引用暨南大学管理学院教授胡刚的说法,规划人口的激进扩张,背后是地方政府对土地指标的狂热追求。每多一个人进入城镇化序列,与此对应的人均建设用地指标就多。例如,按照目前人均城市建设用地100方米计算,20万人口和20万人口的土地指标差别很大,潜在的土地出让收益就多,根由还是土地财政在作怪。

最新公布的《国土资源“十三五”规划纲要》显示,“十二五”时期全国城镇建设用地增长约20%,远高于同期城镇人口11%的增幅,城镇建设用地增长速度约为同期城镇人口增幅的180%。

然而根据国家发展改革委城市和小城镇改革发展中心的研究显示,云南某城市一个新区,招拍挂土地中,住宅高达74.63%,商业服务业设施项目只占15.53%,工业项目只有5.24%。

中原地产首席市场分析师张大伟分析,目前一些三四线城市的新城发展过多偏重于住宅这一单一模块,34亿的人口规划意味着房地产市场又要大发展,将进一步增加难以消化的商品房库存。

对于各个地区来说,需要考虑全国大局,但更现实和紧迫的问题仍然是如何吸引消费者买单,但这样的工作并不好做。

中山大学城市与区域研究中心教授许学强认为,随着特大城市控制人口规模以及经济发达地区产业转型升级,人口出现由大城市向中小城市流动的迹象,但要“抢人”,需要硬实力,很多中小城镇城镇化和产业化脱节,没有产业就没有就业,再加上公共服务供给不足,造成中小城镇仍在“失血”。

“首先要明确人来了能做什么,而不是简单把人忽悠到城里买房,当做去库存的‘接盘侠’。”许学强最后补充道。

责任编辑:莹映

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